PLUSVALÍAS DE TERRENOS. IMPUESTO DEL INCREMENTO DE VALOR DEL PRECIO DE PARCELAS.

TASACIÓN PISOS VALENCIA: Gran Vía, La Alamenda, Colón, Ruzafa, Av. Aragón, Blasco Ibáñez, Exposición, La Paz, Mestalla, Ciudad Artes Ciencias.

La plusvalía de un solar genera un impuesto que grava el incremento de valor que experimenten las parcelas urbanas. Solo es preceptivo en terrenos urbanos que han incrementado su valor.

El valor del terreno, es el valor el valor catastral, como se puede comprobar en el Impuesto de Bienes  Inmuebles.

La base imponible está formada por el incremento de valor de los solares sufrido  a lo largo durante un máximo de 20 años en el instante de la transmisión.

El incremento  del precio del solar se tasa aplicando el porcentaje anual fijado por el Ayuntamiento para el período que comprenda el número de años en que dicho incremento, se ha producido,  aplicando al valor del terreno al tiempo del devengo.

Consideramos como Sujeto Pasivo al que transmite el solar (ya sea  persona o entidad ) o el derecho real de goce si la operación de transmisión es onerosa.

Se trata de un impuesto potestativo…

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LICENCIAS URBANÍSTICAS MUNICIPALES

MONCADA-ROCAFORT. TOPOGRAFÍA Y TASACIONES

ACTIVIDADES Y OBRAS QUE NECESITAN UNA SOLICITUD DE LICENCIAS A LOS AYUNTAMIENTOS

Necesitan Licencia urbanística las actividades siguientes:

  • Obras de construcción, ampliación o reforma.
  • Demoliciones.
  • Segregación de fincas
  • Modificación de los usos de las construcciones.
  • Desmontes, explanaciones, abancalamientos.
  • Canteras de extracción de áridos y acumulación de vertidos.
  • Construcción de muros y vallas.
  • Instalaciones en sel subsuelo
  • Construcción y modificación de caminos.
  • Talas de árboles.
  • Colocación de carteles visibles desde la vía pública

Estas actividades no necesitan licencias si se realizan en la construccción de una urbanización nueva que cuente con su pertinente licencia de obras ni tampoco las obras auxiliares de este tipo de obras que cuenten con licencia previa.

Artículo 213. Ley del 23 Septiembre de 2014.Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana.

ACTIVIDADES URBANÍSTICAS SUJETAS A LA DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD

Necesitan declaración de responsabilidad todas las obras de reformas que afecten o no…

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MARCADO TOPOGRÁFICO DE ALINEACIONES DE CALLES DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA

Topografía Catastral de Ayuntamientos. Replanteo de Alineaciones y Fachadas de las calles.

El Plan General de Ordenación Urbana, más conocido como PGOU, determina las alineaciones de las calles. Estas alineaciones vienen reflejadas en los planos del Plan General del Ayuntamiento. Es habitual que algunas calles que determinan el suelo urbano todavía no se hayan marcado en campo. Hay zonas en los municipios que todavía no se han urbanizado y se desconoce por donde pasa la alineación de fachada de las calles. Suelen ser zonas exteriores de los municipios todavía sin urbanizar.

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Marcado Topográfico de las líneas de fachada.

Cuando un propietario de una parcela quiere construirse una vivienda solicita al Ayuntamiento una licencia de obra y además solicita que le digan por donde va la línea de fachada para colocar bien alineada su nueva vivienda.  Construir una vivienda nueva fuera de la alineación oficial de la calle es ilegal, hay que ajustarse con precisión a la línea de fachada oficial. Este trabajo de replanteo en campo de la línea, lo realizan los Ingenieros de Topografía. Los Topógrafos marcan en la calle la alineación perfecta de la fachada y a partir de ahí se empieza a construir. El Topógrafo puede además marcar la línea de bordillo de la acera y la disposición de los futuros servicios urbanísticos. El Topógrafo marca en campo los planos del Plan General de Ordenación Urbana de la población. Puede replantear toda la información gráfica en ellos contenida, desde las zonas verdes, las infraestructuras municipales, los servicios y equipamientos públicos, las zonas verdes, el mobiliario urbano, las rotondas, las carreteras, las estructuras urbanas, la señalización y semáforos, las tuberías, las pendientes, las zonas adaptadas a minusválidos y en general toda la geometría urbana.

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Replanteo y marcado Topográfico de alineaciones de fachada y aceras del Plan General de Ordenación Urbana, PGOU.

Análisis de viabilidad económica y legal de promociones inmobiliarias.

Ingeniería Obras Públicas, Topografía, Urbanismo y Tasaciones

Gestión de Suelo y viabilidad de proyectos de inversión territorial e inmobiliaria:

Nos dedicamos a estudiar el encaje técnico y normativo de nuevos proyectos de actuaciones integradas urbanizadoras dentro del plan general de ordenación urbana. Estudio de viabilidad legal urbanística y económica de una promoción de viviendas y diseño de la estrategia de marketing comercializador.

urbanizacion-inprogeo Estudio de viabilidad de inversiones urbanizadoras

Representación de  proyectos inversores de carácter urbanizador frente a las instituciones oficiales tales como Consejerías de Infraestructuras, Concejalías de urbanismo en  Ayuntamientos, Registro de la propiedad, Catastro, Tribunales de Justicia. Gestión y tramitación de certificados, licencias y presentación de informes.

Frente a programas de desarrollo inmobiliario gestionamos la coordinación de profesionales técnicos y jurídicos tales como: abogados urbanistas, arquitectos, ingenieros, notarios, registradores.

Análisis técnico-financiero de nuevos programas de actuación integrada urbanísticos. Gestión de toda la documentación administrativa de una obra, desde los contratos (ejecución obra y edificación, compra sobre plano, transformación…

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Perito Judicial Tasador de Inmuebles

CLUB DE AGRICULTURA: COMPRA y venta DE CAMPOS VALENCIANOS. MEDICIÓN DE FINCAS Y TASACIÓN DE PARCELAS.

Tasaciones Inmobiliarias e informes Periciales Urbanísticos para: 

  • Tasaciones Contradictorias de la Agencia Tributaria
  • Tasaciones con planos Topográficos del entorno urbano.
  • Expropiaciones de terrenos, Valoración de parcelas.
  • Colaboraciones con Juzgados y Fiscalía.
  • Agentes inmobiliarios API y Administradores de Fincas.
  • Tasaciones para separaciones.
  • Valoraciones de herencias y cesiones.
  • Revisión y control de tasaciones periciales.
  • Subastas judiciales.
  • Informes Urbanísticos de la normativa del suelo que afecta a la parcela.

tasaciones-periciales-judiciales Tasaciones con Topografía

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ERRORES URBANÍSTICOS

ERRORES EN LA ORDENACIÓN URBANA.

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Fotos herald

EDIFICABILIDAD Y APROVECHAMIENTO DE PARCELAS URBANIZADAS

EDIFICABILIDAD Y APROVECHAMIENTO DE PARCELAS URBANIZADAS

Todos los terrenos urbanos están incluidos en Áreas de Reparto. A todos estos terrenos de una misma área de reparto el Plan General de Ordenación Urbana les determina el mismo aprovechamiento tipo. Por otro lado hay que considerar que el concepto de aprovechamiento tiene sentido a la hora de urbanizar. Una vez determinada el área de Reparto determinaremos el aprovechamiento tipo. Urbanizamos mediante Obras Públicas que desarrollan Actuaciones Integradas. Las actuaciones integradas urbanizan dos o más parcelas, si solo hay una parcela entonces se desarrollan Actuaciones Aisladas. En ambos casos el objetivo es conectar las parcelas con las redes de viales y servicios públicos, de acuerdo con la normativa urbanística que fija criterios de conexión mediante la cédula de urbanización, pasando así a ser solares.

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Terrenos urbanizándose

La Edificabilidad a través de sus coeficiente unitarios fija el aprovechamiento tipo correspondiente a cada área de reparto según el Planeamiento municipal. A la hora de fijar el aprovechamiento de una zona nos basaremos en el ya existente en las parcelas cercanas, en las construcciones más representativas e históricas de alrededor y en las posibilidades de edificabilidad de las parcelas que restan por consolidar. Es decir el aprovechamiento es estimativo pero no arbitrario, depende de la realidad urbana que rodea a la zona nueva a urbanizar y de la Edificabilidad media del entorno, tiene que ser parecida para dar continuidad . El aprovechamiento nuevo está condicionado por el ya existente para guardar similitud y ofrecer una imagen urbana similar y correlacionada entre sí. Para todo ello empleamos coeficientes de edificabilidad reductores que provienen de aproximaciones estadísticas y que determinaran el porcentaje de cesión rigurosa de terrenos a la Administración.

Al final estos coeficientes correctores son la clave de la Edificabilidad y por tanto del aprovechamiento. En este sentido hay que hacer especial hincapié en la necesidad de ser justos a la hora de aplicarlos sobre los distintos usos del terreno ya que en función de los usos hay más o menos rendimiento económico y por tanto hay que ponderar para equilibrar rendimientos y compensar con más superficie aquellos que tengan menor rentabilidad económica.

Por otro lado se suelen minorar los coeficientes que se aplican sobre parcelas que van destinadas a vivienda social  de interés público de modo que se cede menos terreno.

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Edificación nueva

Una vez fijado el aprovechamiento tipo para unos terrenos no se puede cambiar, tampoco el subjetivo, salvo que el Programa se desarrolle junto con una Reforma Interior, los cuales tratan de mejorar y corregir deficiencias en el Planeamiento General.

Benidorm.

 

Certificado de Antigüedad

MONCADA-ROCAFORT. TOPOGRAFÍA Y TASACIONES

En un Certificado de Antigüedad se certifica la fecha de finalización de un inmueble,
además de que no tiene abierto ningún expediente sancionador abierto en materia de normativa urbanística.
El Certificado se solicita a un Ingeniero o Arquitecto competente en la materia para obtener como tal la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad.

DOCUMENTACIÓN NECESARIA:

* Descripción de la finca y el inmueble, enumeran las superficies útiles y construidas así como la ubicación de los lindes. 

* Plano de situación sobre el planeamiento municipal.
* Levantamiento Topográfico de la finca y vivienda, firmado por el técnico, a escala adecuada, en el que se debe reflejar lo siguiente:
– Superficie de la parcela.
– Todas las edificaciones existentes, citando el uso, acotando las distancias a lindes y superficies de las mismas.
– Planos de planta de la edificación debidamente acotados, señalando la superficie útil y construida.
– Planos de sección…

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Georreferenciación de inmuebles. Certificado emitido por Topografos.

CLUB DE AGRICULTURA: COMPRA y venta DE CAMPOS VALENCIANOS. MEDICIÓN DE FINCAS Y TASACIÓN DE PARCELAS.

Georreferenciación de inmuebles. Certificado emitido por Ingenieros de Topografía.

Para corregir los errores de Catastro o dar de alta un nuevo inmueble en Catastro o Registro de la Propiedad debemos incorporar una descripción técnica y gráfica del inmueble en los formatos oficiales de Catastro. En este caso el Ingeniero de Topografía emitirá un Certificado de Georreferenciaciónde su inmueble para su presentación en organismos oficiales tales como Catastro  o Registro.

Si usted quiere registrar por primera vez un inmueble ante el registro de la Propiedad ha de saber que el Registro le puede solicitar una certificación Catastral del inmueble y una descripción gráfica de la finca, es decir un plano Topográfico georeferenciado en un sistema de Referencia Oficial.

Las fincas a inscribir deben incorporar una definición de carácter geométrico de los lindes que definen su perímetro exterior y cierra la propiedad. La coordinación entre Catastro y el Registro exige que la…

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CLASES DE PLANES URBANOS MUNICIPALES

CLASES DE PLANES

1-Instrumentos de Ordenación Urbanística Estructural

1.1-Planes Generales de Ordenación Urbanística PGOU
1.2-Planes Parciales y Reforma Interior modificativos de la Ordenación
1.3-Estructural PP y PRI (junto con PAI)

PGOU:

Formula Ayto.Aprueba Def. Consellería Competente.(DOGV)
PP y PE:

Modifican Ordenación Estructural. Formula Municipio, Particulares o Admon no municipal con competencia sectorial
Aprueba Def. Consellería (DOGV)

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Derecho Urbanístico Valenciano para la Construcción legal

2-Instrumentos de Ordenación Urbanística Pormenorizada

2.1-SU: Planes Especiales PE (mejora, renovación… PRI), Estudios de Detalle ED
2.2.-SUBLE
2.2.1.Planes Parciales PP
2.2.2.Planes Especiales PE
2.2.3.Estudios de Detalle ED

2.3.-SNU Planes Especiales PE

PP, PRI y ED

Formula Municipio, Particulares o Admon no municipal con competencia sectorial.
Aprueba Def Ayto. (DOGV)

PP, PRI y ED de ámbito Intermunicipal
Formula Ayto que promueve iniciativa, Consellería o particular. Aprueba Def. Conseller Competente en Urbanismo.(DOGV)

PE

Cuando se tramiten no formando parte de un instrumento de planeamiento = tramitación PGOU con particularidades

Urbanismo legal
Urbanismo legal

3-Instrumentos Complementarios Catálogos de Bienes y Espacios Protegidos

CTGBEP

Cuando se tramiten no formando parte de un instrumento de planeamiento = tramitación PGOU con particularidades
CTGBEP

Forman parte de otro plan = tramitación del plan donde está incluido.

urbanizaciones-construcccion
Urbanismo nuevo en la Comunidad Valenciana
abogados-urbanistas-valencianos
Planos Topográficos de urbanismo.