CÉDULA DE HABITABILIDAD. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN EN VALENCIA

MONCADA-ROCAFORT. TOPOGRAFÍA Y TASACIONES

LAS LICENCIAS MUNICIPALES DE OCUPACIÓN SUSTITUYEN A LAS CÉDULAS DE HABITABILIDAD.

La LOFCE, Ley de Ordenación y Fomento de la Calidad en la Edificación sustituye e las viejas Cédulas de Habitabilidad por las Licencias Municipales de Ocupación en la Comunidad Valenciana.

La Licencia Municipal de Ocupación evalúa y ampara la aptitud del edificio para su utilización, es decir, comprueba si la obra ejecutada se adecua a Proyecto. La Licencia de obras se concede al inicio de éstas y está basad en el Proyecto. Para verificar si se ha implantado la obra tal cual está definida en Proyecto se debe inspeccionar el Edificio y si está ejecutado según la licencia de Obras entonces se concede la Licencia de Ocupación.

Se dan tres casos que hace preceptiva su tramitación:

  • Después de 10 años de la primera licencia de ocupación debe renovarse.
  •   Cuando se produzca una transmisión del inmueble.
  • Cuando haya que formalizar…

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PLUSVALÍAS DE TERRENOS. IMPUESTO DEL INCREMENTO DE VALOR DEL PRECIO DE PARCELAS.

TASACIÓN PISOS VALENCIA: Gran Vía, La Alamenda, Colón, Ruzafa, Av. Aragón, Blasco Ibáñez, Exposición, La Paz, Mestalla, Ciudad Artes Ciencias.

La plusvalía de un solar genera un impuesto que grava el incremento de valor que experimenten las parcelas urbanas. Solo es preceptivo en terrenos urbanos que han incrementado su valor.

El valor del terreno, es el valor el valor catastral, como se puede comprobar en el Impuesto de Bienes  Inmuebles.

La base imponible está formada por el incremento de valor de los solares sufrido  a lo largo durante un máximo de 20 años en el instante de la transmisión.

El incremento  del precio del solar se tasa aplicando el porcentaje anual fijado por el Ayuntamiento para el período que comprenda el número de años en que dicho incremento, se ha producido,  aplicando al valor del terreno al tiempo del devengo.

Consideramos como Sujeto Pasivo al que transmite el solar (ya sea  persona o entidad ) o el derecho real de goce si la operación de transmisión es onerosa.

Se trata de un impuesto potestativo…

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LICENCIAS URBANÍSTICAS MUNICIPALES

MONCADA-ROCAFORT. TOPOGRAFÍA Y TASACIONES

ACTIVIDADES Y OBRAS QUE NECESITAN UNA SOLICITUD DE LICENCIAS A LOS AYUNTAMIENTOS

Necesitan Licencia urbanística las actividades siguientes:

  • Obras de construcción, ampliación o reforma.
  • Demoliciones.
  • Segregación de fincas
  • Modificación de los usos de las construcciones.
  • Desmontes, explanaciones, abancalamientos.
  • Canteras de extracción de áridos y acumulación de vertidos.
  • Construcción de muros y vallas.
  • Instalaciones en sel subsuelo
  • Construcción y modificación de caminos.
  • Talas de árboles.
  • Colocación de carteles visibles desde la vía pública

Estas actividades no necesitan licencias si se realizan en la construccción de una urbanización nueva que cuente con su pertinente licencia de obras ni tampoco las obras auxiliares de este tipo de obras que cuenten con licencia previa.

Artículo 213. Ley del 23 Septiembre de 2014.Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana.

ACTIVIDADES URBANÍSTICAS SUJETAS A LA DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD

Necesitan declaración de responsabilidad todas las obras de reformas que afecten o no…

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MARCADO TOPOGRÁFICO DE ALINEACIONES DE CALLES DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA

Topografía Catastral de Ayuntamientos. Replanteo de Alineaciones y Fachadas de las calles.

El Plan General de Ordenación Urbana, más conocido como PGOU, determina las alineaciones de las calles. Estas alineaciones vienen reflejadas en los planos del Plan General del Ayuntamiento. Es habitual que algunas calles que determinan el suelo urbano todavía no se hayan marcado en campo. Hay zonas en los municipios que todavía no se han urbanizado y se desconoce por donde pasa la alineación de fachada de las calles. Suelen ser zonas exteriores de los municipios todavía sin urbanizar.

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Marcado Topográfico de las líneas de fachada.

Cuando un propietario de una parcela quiere construirse una vivienda solicita al Ayuntamiento una licencia de obra y además solicita que le digan por donde va la línea de fachada para colocar bien alineada su nueva vivienda.  Construir una vivienda nueva fuera de la alineación oficial de la calle es ilegal, hay que ajustarse con precisión a la línea de fachada oficial. Este trabajo de replanteo en campo de la línea, lo realizan los Ingenieros de Topografía. Los Topógrafos marcan en la calle la alineación perfecta de la fachada y a partir de ahí se empieza a construir. El Topógrafo puede además marcar la línea de bordillo de la acera y la disposición de los futuros servicios urbanísticos. El Topógrafo marca en campo los planos del Plan General de Ordenación Urbana de la población. Puede replantear toda la información gráfica en ellos contenida, desde las zonas verdes, las infraestructuras municipales, los servicios y equipamientos públicos, las zonas verdes, el mobiliario urbano, las rotondas, las carreteras, las estructuras urbanas, la señalización y semáforos, las tuberías, las pendientes, las zonas adaptadas a minusválidos y en general toda la geometría urbana.

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Replanteo y marcado Topográfico de alineaciones de fachada y aceras del Plan General de Ordenación Urbana, PGOU.

ERRORES URBANÍSTICOS

ERRORES EN LA ORDENACIÓN URBANA.

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Fotos herald

EDIFICABILIDAD Y APROVECHAMIENTO DE PARCELAS URBANIZADAS

EDIFICABILIDAD Y APROVECHAMIENTO DE PARCELAS URBANIZADAS

Todos los terrenos urbanos están incluidos en Áreas de Reparto. A todos estos terrenos de una misma área de reparto el Plan General de Ordenación Urbana les determina el mismo aprovechamiento tipo. Por otro lado hay que considerar que el concepto de aprovechamiento tiene sentido a la hora de urbanizar. Una vez determinada el área de Reparto determinaremos el aprovechamiento tipo. Urbanizamos mediante Obras Públicas que desarrollan Actuaciones Integradas. Las actuaciones integradas urbanizan dos o más parcelas, si solo hay una parcela entonces se desarrollan Actuaciones Aisladas. En ambos casos el objetivo es conectar las parcelas con las redes de viales y servicios públicos, de acuerdo con la normativa urbanística que fija criterios de conexión mediante la cédula de urbanización, pasando así a ser solares.

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Terrenos urbanizándose

La Edificabilidad a través de sus coeficiente unitarios fija el aprovechamiento tipo correspondiente a cada área de reparto según el Planeamiento municipal. A la hora de fijar el aprovechamiento de una zona nos basaremos en el ya existente en las parcelas cercanas, en las construcciones más representativas e históricas de alrededor y en las posibilidades de edificabilidad de las parcelas que restan por consolidar. Es decir el aprovechamiento es estimativo pero no arbitrario, depende de la realidad urbana que rodea a la zona nueva a urbanizar y de la Edificabilidad media del entorno, tiene que ser parecida para dar continuidad . El aprovechamiento nuevo está condicionado por el ya existente para guardar similitud y ofrecer una imagen urbana similar y correlacionada entre sí. Para todo ello empleamos coeficientes de edificabilidad reductores que provienen de aproximaciones estadísticas y que determinaran el porcentaje de cesión rigurosa de terrenos a la Administración.

Al final estos coeficientes correctores son la clave de la Edificabilidad y por tanto del aprovechamiento. En este sentido hay que hacer especial hincapié en la necesidad de ser justos a la hora de aplicarlos sobre los distintos usos del terreno ya que en función de los usos hay más o menos rendimiento económico y por tanto hay que ponderar para equilibrar rendimientos y compensar con más superficie aquellos que tengan menor rentabilidad económica.

Por otro lado se suelen minorar los coeficientes que se aplican sobre parcelas que van destinadas a vivienda social  de interés público de modo que se cede menos terreno.

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Edificación nueva

Una vez fijado el aprovechamiento tipo para unos terrenos no se puede cambiar, tampoco el subjetivo, salvo que el Programa se desarrolle junto con una Reforma Interior, los cuales tratan de mejorar y corregir deficiencias en el Planeamiento General.

Benidorm.

 

CLASIFICACIÓN DEL SUELO

CLASIFICACIÓN DEL SUELO

Ante las habituales confusiones sobre los tipos de suelo vamos a clasificarlos según nuestro propio criterio tradicional:

1.SUELO URBANO (SU)

1.1.Suelo Urbano con Urbanización Consolidada
1.2.Suelo Urbano NO Consolidado

2.SUELO URBANIZABLE (SUBLE)

2.1.Suelo Urbanizable Programado
2.2.Suelo Urbanizable NO Programado

3.SUELO NO URBANIZABLE (SNU)

3.1.Suelo No Urbanizable Protegido
3.2.Suelo No Urbanizable Común

Actualmente solo nos gusta hablar de suelo urbano y suelo no urbano ya que se ajusta mejor a la legalidad actual según la Ley del Suelo.

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Construcción de suelo urbano

 

Normalmente el Suelo No Urbano está protegido a tal efecto y su destino puede ser entre otros agrícola o bien un suelo acogido a la Ley de Protección del paisaje que goza de algunas restricciones en su uso para su mejor conservación natural.

El Suelo Urbano suele tener un destino Residencial para viviendas, Industrial para empresas y fábricas, Terciario para comercios, Zonas Verdes y Deportivas o Dotacional para que las instituciones públicas ubiquen colegios, hospitales, ambulatorios, bibliotecas, pabellones o centros de la administración pública.

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Construcción de una nueva urbanización en la Comunidad Valenciana.
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Urbanizaciones nuevas en la Comunidad Valenciana, Torre Bellver, Castellón.