Ingenieros de Topografía: Benidorm, La Nucía, Alfaz Pi. Medición, planos georreferenciados. Peritos urbanismo.

TASACIÓN DE APARTAMENTOS, CHALETS, PLANTAS BAJAS, CAMPOS. Certificacos de Georreferenciación Topográfica para Catastro. Peritos Urbanísticos Marina Baixa de la Costa Blanca de Alicante. Informes de aplicación de la Ley Urbanística Valenciana LOTUP. Teléfono: 696 29 18 27.


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Legalización de viviendas rústicas diseminadas en la Comunidad Valenciana

Legalización de viviendas rústicas diseminadas sin licencia de obras.

La Comunidad Valenciana dispone aproximadamente de unas 400.000 viviendas ilegales construidas en terreno no edificable, diseminadas en terreno rústico susceptibles de ser legalizadas con la nueva regulación.

Para poder legalizarlas se debe presentar un proyecto de legalización en el cual se describen las características técnicas de las viviendas y se razona su adecuación a normativa vigente en una memoria con planos topográficos perfectamente Georreferenciados incluidos que dimensionan el inmueble.  Además se establece la conexión con los servicios públicos  urbanos, es decir un Proyecto de Urbanismo que disponga e instale las pertinentes instalaciones y dotaciones urbanas, tales como alcantarillado, electricidad y agua potable. Además del preceptivo estudio de impacto ambiental.

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Viviendas de Huerta Valenciana diseminadas

Actualmente se pueden legalizar las viviendas diseminadas en función de la densidad, es decir si hay 3 viviendas por cada Hectáterea se pueden incorporar a Catastro.

La medida es muy polémica porque premia a los propietarios que construyeron viviendas ilegales y les aplica una amnistía muy controvertida ya que algunos propietarios adquirieron campos agrícolas a bajo coste ya que no se podía edificar y ahora sus construcciones son legales con el lógico incremento de patrimonio y revalorización pertinente. Esta revalorización choca frontalmente frente a la lucha contra la especulación urbanística. Estos nuevos pelotazos en forma de amnistía de legalización de viviendas diseminadas parecen contradecir la política del Consell que inicialmente criticaba el exceso de ladrillo, la masiva construcción sin control y la destrucción de la huerta valenciana. Ahora todo ese ladrillo construido en medio de la huerta sin licencias ni proyectos de urbanización pasa a ser legal de un modo contradictorio.

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Planos Topográficos y mediciones para legalizar viviendas rústicas en Valencia.

De todos modos son los Consistorios Municipales los que estudiarán cada caso y si es preceptivo o no legalizar lo que antes era constitutivo de multa por ilegal. La pregunta surge sobre el tema de los que han pagado multas estos años atrás or este tipo de construcciones. Les devolverán el dinero?

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LICENCIAS DE SEGUNDA OCUPACIÓN. CÉDULA HABITABILIDAD.

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La licencia de segunda ocupación es necesaria en muchos trámites.

LA DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA SOLICITAR UNA LICENCIA DE SEGUNDA OCUPACIÓN ES: 

  • Entregar el impreso de solicitud firmado por el titular de la vivienda.
  • Nota simple de la escritura de declaración de obra nueva.
  • Licencia de la primera ocupación.
  • Copia del edificio del libro.
  • Certificado técnico visado por el colegio oficial del perito.
  • Plano Topográfico de todas las superficies útiles de la vivienda.
  • Copia del recibo del aguas, gas y electricidad.
  • Recibo del IBI.
  • Fotografía actual del inmueble completo.

 

Recordemos que la Licencia de ocupación sustituye a la antigua cédula de habitabilidad en la normativa de la Comunidad Valenciana.

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Licencias de segunda ocupación para inmuebles no nuevos

Tramitamos Cédulas de Habitabilidad en Benidorm, Finestrat y La Nucía.


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MARCADO TOPOGRÁFICO DE ALINEACIONES DE CALLES DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA

Topografía Catastral de Ayuntamientos. Replanteo de Alineaciones y Fachadas de las calles.

El Plan General de Ordenación Urbana, más conocido como PGOU, determina las alineaciones de las calles. Estas alineaciones vienen reflejadas en los planos del Plan General del Ayuntamiento. Es habitual que algunas calles que determinan el suelo urbano todavía no se hayan marcado en campo. Hay zonas en los municipios que todavía no se han urbanizado y se desconoce por donde pasa la alineación de fachada de las calles. Suelen ser zonas exteriores de los municipios todavía sin urbanizar.

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Marcado Topográfico de las líneas de fachada.

Cuando un propietario de una parcela quiere construirse una vivienda solicita al Ayuntamiento una licencia de obra y además solicita que le digan por donde va la línea de fachada para colocar bien alineada su nueva vivienda.  Construir una vivienda nueva fuera de la alineación oficial de la calle es ilegal, hay que ajustarse con precisión a la línea de fachada oficial. Este trabajo de replanteo en campo de la línea, lo realizan los Ingenieros de Topografía. Los Topógrafos marcan en la calle la alineación perfecta de la fachada y a partir de ahí se empieza a construir. El Topógrafo puede además marcar la línea de bordillo de la acera y la disposición de los futuros servicios urbanísticos. El Topógrafo marca en campo los planos del Plan General de Ordenación Urbana de la población. Puede replantear toda la información gráfica en ellos contenida, desde las zonas verdes, las infraestructuras municipales, los servicios y equipamientos públicos, las zonas verdes, el mobiliario urbano, las rotondas, las carreteras, las estructuras urbanas, la señalización y semáforos, las tuberías, las pendientes, las zonas adaptadas a minusválidos y en general toda la geometría urbana.

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Replanteo y marcado Topográfico de alineaciones de fachada y aceras del Plan General de Ordenación Urbana, PGOU.


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ERRORES URBANÍSTICOS

ERRORES EN LA ORDENACIÓN URBANA.

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Fotos herald


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EDIFICABILIDAD Y APROVECHAMIENTO DE PARCELAS URBANIZADAS

EDIFICABILIDAD Y APROVECHAMIENTO DE PARCELAS URBANIZADAS

Todos los terrenos urbanos están incluidos en Áreas de Reparto. A todos estos terrenos de una misma área de reparto el Plan General de Ordenación Urbana les determina el mismo aprovechamiento tipo. Por otro lado hay que considerar que el concepto de aprovechamiento tiene sentido a la hora de urbanizar. Una vez determinada el área de Reparto determinaremos el aprovechamiento tipo. Urbanizamos mediante Obras Públicas que desarrollan Actuaciones Integradas. Las actuaciones integradas urbanizan dos o más parcelas, si solo hay una parcela entonces se desarrollan Actuaciones Aisladas. En ambos casos el objetivo es conectar las parcelas con las redes de viales y servicios públicos, de acuerdo con la normativa urbanística que fija criterios de conexión mediante la cédula de urbanización, pasando así a ser solares.

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Terrenos urbanizándose

La Edificabilidad a través de sus coeficiente unitarios fija el aprovechamiento tipo correspondiente a cada área de reparto según el Planeamiento municipal. A la hora de fijar el aprovechamiento de una zona nos basaremos en el ya existente en las parcelas cercanas, en las construcciones más representativas e históricas de alrededor y en las posibilidades de edificabilidad de las parcelas que restan por consolidar. Es decir el aprovechamiento es estimativo pero no arbitrario, depende de la realidad urbana que rodea a la zona nueva a urbanizar y de la Edificabilidad media del entorno, tiene que ser parecida para dar continuidad . El aprovechamiento nuevo está condicionado por el ya existente para guardar similitud y ofrecer una imagen urbana similar y correlacionada entre sí. Para todo ello empleamos coeficientes de edificabilidad reductores que provienen de aproximaciones estadísticas y que determinaran el porcentaje de cesión rigurosa de terrenos a la Administración.

Al final estos coeficientes correctores son la clave de la Edificabilidad y por tanto del aprovechamiento. En este sentido hay que hacer especial hincapié en la necesidad de ser justos a la hora de aplicarlos sobre los distintos usos del terreno ya que en función de los usos hay más o menos rendimiento económico y por tanto hay que ponderar para equilibrar rendimientos y compensar con más superficie aquellos que tengan menor rentabilidad económica.

Por otro lado se suelen minorar los coeficientes que se aplican sobre parcelas que van destinadas a vivienda social  de interés público de modo que se cede menos terreno.

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Edificación nueva

Una vez fijado el aprovechamiento tipo para unos terrenos no se puede cambiar, tampoco el subjetivo, salvo que el Programa se desarrolle junto con una Reforma Interior, los cuales tratan de mejorar y corregir deficiencias en el Planeamiento General.

Benidorm.

 


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CLASES DE PLANES URBANOS MUNICIPALES

CLASES DE PLANES

1-Instrumentos de Ordenación Urbanística Estructural

1.1-Planes Generales de Ordenación Urbanística PGOU
1.2-Planes Parciales y Reforma Interior modificativos de la Ordenación
1.3-Estructural PP y PRI (junto con PAI)

PGOU:

Formula Ayto.Aprueba Def. Consellería Competente.(DOGV)
PP y PE:

Modifican Ordenación Estructural. Formula Municipio, Particulares o Admon no municipal con competencia sectorial
Aprueba Def. Consellería (DOGV)

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Derecho Urbanístico Valenciano para la Construcción legal

2-Instrumentos de Ordenación Urbanística Pormenorizada

2.1-SU: Planes Especiales PE (mejora, renovación… PRI), Estudios de Detalle ED
2.2.-SUBLE
2.2.1.Planes Parciales PP
2.2.2.Planes Especiales PE
2.2.3.Estudios de Detalle ED

2.3.-SNU Planes Especiales PE

PP, PRI y ED

Formula Municipio, Particulares o Admon no municipal con competencia sectorial.
Aprueba Def Ayto. (DOGV)

PP, PRI y ED de ámbito Intermunicipal
Formula Ayto que promueve iniciativa, Consellería o particular. Aprueba Def. Conseller Competente en Urbanismo.(DOGV)

PE

Cuando se tramiten no formando parte de un instrumento de planeamiento = tramitación PGOU con particularidades

Urbanismo legal

Urbanismo legal

3-Instrumentos Complementarios Catálogos de Bienes y Espacios Protegidos

CTGBEP

Cuando se tramiten no formando parte de un instrumento de planeamiento = tramitación PGOU con particularidades
CTGBEP

Forman parte de otro plan = tramitación del plan donde está incluido.

urbanizaciones-construcccion

Urbanismo nuevo en la Comunidad Valenciana

abogados-urbanistas-valencianos

Planos Topográficos de urbanismo.