Tasación Apartamentos y Topografía en Benidorm. Medición, planos georreferenciados. Peritos urbanismo.

TASACIÓN DE APARTAMENTOS, CHALETS, PLANTAS BAJAS, CAMPOS. Certificacos de Georreferenciación Topográfica para Catastro. Peritos Urbanísticos Marina Baixa de la Costa Blanca de Alicante. Informes de aplicación de la Ley Urbanística Valenciana LOTUP. Teléfono: 696 29 18 27.


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TOPÓGRAFOS

INGENIEROS DE TOPOGRAFÍA EN BENIDORM,  ALFAZ DEL PI Y LA NUCÍA.

La Topografía, la Cartografía y la Geodesia son algunas de nuestras más importantes actividades. Realizamos Proyectos de Geomática y editamos planos Topográficos y mapas.

Trabajamos con Estación Total y GPS, además de Teodolitos de Alta Precisión en la zona de la Marina Baixa de la Costa Blanca de Alicante, en el Mediterráneo.

Llevamos realizando Proyectos y mediciones de parcelas por Topografía desde 1994.

Practicamos Deslindes y replanteamos en campo lindes desaparecidos.

Medimos campos rústicos y solares urbanos, Realizamos Levantamientos Topográficos de zonas amplias o pequeñas en toda la ciudad de Benidorm, Alfaz del Pi, el Albir.

TELÉFONO: 696 29 18 27

Topografos benidorm

Topografía en los años 50 en Benidorm, inicio del desarrollismo.

La Transformación de Benidorm hasta la acualidad

Benidorm Topogr

Estado actual de la Playa de Levante de Benidorm

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URBANISMO, ORDENACIÓN DEL TERRITORIO, INGENIERÍA CIVIL Y TOPOGRAFÍA.

URBANISMO, INGENIERÍA CIVIL Y TOPOGRAFÍA.

Hola mi nombre es Jorge Hernández y soy Ingeniero Civil e Ingeniero de Topografía.

Me gustan los trabajos creativos, diseñar y proyectar, dejar libre la imaginación y proporcionar soluciones a las necesidades urbanas de la gente. Diseñar nuevas formas de vida urbana más saludables y proporcionar calidad de vida es mi gran objetivo.

Yo trabajo como profesional autónomo para empresas de la construcción. Realizo proyectos de Ingeniería. Diseño carreteras nuevas con túneles, calculamos estructuras de edificios o puentes  y modificamos también carreteras que ya existen, las ampliamos, mejoramos y actualizamos para hacerlas más seguras.

También trabajo en proyectos de urbanismo y ordenación del territorio. Diseñamos nuevas urbanizaciones, nuevas calles, con todos las instalaciones urbanas tales como: electricidad,  gas, teléfono y llevamos agua potable a las casas mediante redes de tuberías.

El urbanismo debe estar de acuerdo con sus leyes, es obligatorio cumplir las  normas de construcción. Estas normas establecen un diez por ciento de zonas verdes, un número determinado de plazas de aparcamiento y dejar terreno para los equipamientos municipales o para las administraciones públicas tales como hospitales, colegios o instalaciones deportivas. Una nueva urbanización está pensada para un número determinado de personas en función de la cantidad de terreno disponible. A ese número de personas le corresponde una determinada cantidad de agua potable, electricidad, gas y plazas de aparcamiento. Todo está pensado y organizado, no se construye sin pensar.

 

 

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Mediciones Topográficas de parcelas urbanas y Replanteo de Obras.

Lo que más me gusta de mi trabajo es diseñar zonas verdes y parques, me encanta organizar zonas con árboles, césped y flores, colocar los caminos de tierra y dibujar zonas de juegos para niños, me encanta ver jugar a los niños en las zonas que yo he pensado y diseñado, es muy gratificante ver disfrutar a los niños tal cual tu habías imaginado antes.

Realizamos Proyectos de Ingeniería y Topografía en Benidorm, Altea, La Nucía, Polop, Calpe, Villajoyosa, Finestrat, El Albir y Alfaz del Pi en la zona de la Marina Baixa de la Costa Blanca de Alicante.

 


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Legalización de viviendas rústicas diseminadas en la Comunidad Valenciana

Legalización de viviendas rústicas diseminadas sin licencia de obras.

La Comunidad Valenciana dispone aproximadamente de unas 400.000 viviendas ilegales construidas en terreno no edificable, diseminadas en terreno rústico susceptibles de ser legalizadas con la nueva regulación.

Para poder legalizarlas se debe presentar un proyecto de legalización en el cual se describen las características técnicas de las viviendas y se razona su adecuación a normativa vigente en una memoria con planos topográficos perfectamente Georreferenciados incluidos que dimensionan el inmueble.  Además se establece la conexión con los servicios públicos  urbanos, es decir un Proyecto de Urbanismo que disponga e instale las pertinentes instalaciones y dotaciones urbanas, tales como alcantarillado, electricidad y agua potable. Además del preceptivo estudio de impacto ambiental.

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Viviendas de Huerta Valenciana diseminadas

Actualmente se pueden legalizar las viviendas diseminadas en función de la densidad, es decir si hay 3 viviendas por cada Hectáterea se pueden incorporar a Catastro.

La medida es muy polémica porque premia a los propietarios que construyeron viviendas ilegales y les aplica una amnistía muy controvertida ya que algunos propietarios adquirieron campos agrícolas a bajo coste ya que no se podía edificar y ahora sus construcciones son legales con el lógico incremento de patrimonio y revalorización pertinente. Esta revalorización choca frontalmente frente a la lucha contra la especulación urbanística. Estos nuevos pelotazos en forma de amnistía de legalización de viviendas diseminadas parecen contradecir la política del Consell que inicialmente criticaba el exceso de ladrillo, la masiva construcción sin control y la destrucción de la huerta valenciana. Ahora todo ese ladrillo construido en medio de la huerta sin licencias ni proyectos de urbanización pasa a ser legal de un modo contradictorio.

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Planos Topográficos y mediciones para legalizar viviendas rústicas en Valencia.

De todos modos son los Consistorios Municipales los que estudiarán cada caso y si es preceptivo o no legalizar lo que antes era constitutivo de multa por ilegal. La pregunta surge sobre el tema de los que han pagado multas estos años atrás or este tipo de construcciones. Les devolverán el dinero?


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LICENCIAS DE SEGUNDA OCUPACIÓN. CÉDULA HABITABILIDAD.

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La licencia de segunda ocupación es necesaria en muchos trámites.

LA DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA SOLICITAR UNA LICENCIA DE SEGUNDA OCUPACIÓN ES: 

  • Entregar el impreso de solicitud firmado por el titular de la vivienda.
  • Nota simple de la escritura de declaración de obra nueva.
  • Licencia de la primera ocupación.
  • Copia del edificio del libro.
  • Certificado técnico visado por el colegio oficial del perito.
  • Plano Topográfico de todas las superficies útiles de la vivienda.
  • Copia del recibo del aguas, gas y electricidad.
  • Recibo del IBI.
  • Fotografía actual del inmueble completo.

 

Recordemos que la Licencia de ocupación sustituye a la antigua cédula de habitabilidad en la normativa de la Comunidad Valenciana.

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Licencias de segunda ocupación para inmuebles no nuevos

Tramitamos Cédulas de Habitabilidad en Benidorm, Finestrat y La Nucía.


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EDIFICABILIDAD Y APROVECHAMIENTO DE PARCELAS URBANIZADAS

EDIFICABILIDAD Y APROVECHAMIENTO DE PARCELAS URBANIZADAS

Todos los terrenos urbanos están incluidos en Áreas de Reparto. A todos estos terrenos de una misma área de reparto el Plan General de Ordenación Urbana les determina el mismo aprovechamiento tipo. Por otro lado hay que considerar que el concepto de aprovechamiento tiene sentido a la hora de urbanizar. Una vez determinada el área de Reparto determinaremos el aprovechamiento tipo. Urbanizamos mediante Obras Públicas que desarrollan Actuaciones Integradas. Las actuaciones integradas urbanizan dos o más parcelas, si solo hay una parcela entonces se desarrollan Actuaciones Aisladas. En ambos casos el objetivo es conectar las parcelas con las redes de viales y servicios públicos, de acuerdo con la normativa urbanística que fija criterios de conexión mediante la cédula de urbanización, pasando así a ser solares.

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Terrenos urbanizándose

La Edificabilidad a través de sus coeficiente unitarios fija el aprovechamiento tipo correspondiente a cada área de reparto según el Planeamiento municipal. A la hora de fijar el aprovechamiento de una zona nos basaremos en el ya existente en las parcelas cercanas, en las construcciones más representativas e históricas de alrededor y en las posibilidades de edificabilidad de las parcelas que restan por consolidar. Es decir el aprovechamiento es estimativo pero no arbitrario, depende de la realidad urbana que rodea a la zona nueva a urbanizar y de la Edificabilidad media del entorno, tiene que ser parecida para dar continuidad . El aprovechamiento nuevo está condicionado por el ya existente para guardar similitud y ofrecer una imagen urbana similar y correlacionada entre sí. Para todo ello empleamos coeficientes de edificabilidad reductores que provienen de aproximaciones estadísticas y que determinaran el porcentaje de cesión rigurosa de terrenos a la Administración.

Al final estos coeficientes correctores son la clave de la Edificabilidad y por tanto del aprovechamiento. En este sentido hay que hacer especial hincapié en la necesidad de ser justos a la hora de aplicarlos sobre los distintos usos del terreno ya que en función de los usos hay más o menos rendimiento económico y por tanto hay que ponderar para equilibrar rendimientos y compensar con más superficie aquellos que tengan menor rentabilidad económica.

Por otro lado se suelen minorar los coeficientes que se aplican sobre parcelas que van destinadas a vivienda social  de interés público de modo que se cede menos terreno.

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Edificación nueva

Una vez fijado el aprovechamiento tipo para unos terrenos no se puede cambiar, tampoco el subjetivo, salvo que el Programa se desarrolle junto con una Reforma Interior, los cuales tratan de mejorar y corregir deficiencias en el Planeamiento General.

Benidorm.

 


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CLASIFICACIÓN DEL SUELO

CLASIFICACIÓN DEL SUELO

Ante las habituales confusiones sobre los tipos de suelo vamos a clasificarlos según nuestro propio criterio tradicional:

1.SUELO URBANO (SU)

1.1.Suelo Urbano con Urbanización Consolidada
1.2.Suelo Urbano NO Consolidado

2.SUELO URBANIZABLE (SUBLE)

2.1.Suelo Urbanizable Programado
2.2.Suelo Urbanizable NO Programado

3.SUELO NO URBANIZABLE (SNU)

3.1.Suelo No Urbanizable Protegido
3.2.Suelo No Urbanizable Común

Actualmente solo nos gusta hablar de suelo urbano y suelo no urbano ya que se ajusta mejor a la legalidad actual según la Ley del Suelo.

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Construcción de suelo urbano

 

Normalmente el Suelo No Urbano está protegido a tal efecto y su destino puede ser entre otros agrícola o bien un suelo acogido a la Ley de Protección del paisaje que goza de algunas restricciones en su uso para su mejor conservación natural.

El Suelo Urbano suele tener un destino Residencial para viviendas, Industrial para empresas y fábricas, Terciario para comercios, Zonas Verdes y Deportivas o Dotacional para que las instituciones públicas ubiquen colegios, hospitales, ambulatorios, bibliotecas, pabellones o centros de la administración pública.

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Construcción de una nueva urbanización en la Comunidad Valenciana.

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Urbanizaciones nuevas en la Comunidad Valenciana, Torre Bellver, Castellón.


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Urbanismo Legal. Introducción y conceptos básicos

CONCEPTOS BÁSICOS DE ZONIFICACIÓN URBANA

A continuación describimos algunos parámetros típicos por orden de jerarquía.

Establecido un municipio, le asociamos:

Un sistema de ordenación, ej: Alineación de la calle o Edificación aislada

La tipología edificatoria, ej: Manzana Compacta, Cerrada o Bloque exento.

El uso global, ej: Residencial.

Con ello determinamos lo usos pormenorizados que son tres:

Uso Dominante (por ejemplo Residencial o Industrial), Uso Compatible e Incompatible.

Hasta que llegamos a los cuatro parámetros urbanísticos, que son:

La parcela: Regulada por 4 parámetros, que son la parcela mínima, el frente mínimo de parcela, círculo mínimo inscrito, ángulos medianeros.

La posición de la edificación: Distancia mínima al linde frontal, distancia mínima al resto de lindes, separación mínima entre edificaciones.

La intensidad: Coeficiente de edificabilidad bruta o neta, Coeficiente de ocupación.

El volumen y la forma: Número max de plantas, altura max reguladora, altura max total, semisótanos, sótanos, aprovechamiento bajo cubierta, cuerpos volados.